Het kan niet slechter dan hoe Nederland het doet

Het-kan-niet-slechterOngelijkheid tussen kopers en huurders, buitensporige hypotheekverstrekking, speculatie: de overheid gaat een fundamentele aanpak van de woningmarkt uit de weg. Sterker: ze verergert de problemen.

Het is een cliché dat het menselijk geheugen kort is, maar als het om koopwoningen gaat lijkt het geheugen nog wat korter dan bij andere onderwerpen. Nu de huizenprijzen weer stijgen, lijkt alles opgelost. Af en toe roept het IMF of de OESO dat de Nederlandse huizenschuld te hoog is, maar dat wordt meer beschouwd als een ritueel dan als serieuze kritiek. Voor de mensen van wie het huis een paar jaar geleden ‘onder water’ stond zijn de stijgende huizenprijzen goed nieuws. Maar voor je het weet ontneemt dit goede nieuws het zicht op zeven kanjers van problemen. Problemen die niet alleen huizenbezitters maar ook de economie en de samenleving als geheel uit het lood kunnen slaan.

1.Steeds meer geld voor evenveel huis

Om te beginnen zijn stijgende woningprijzen niet voor iedereen goed nieuws. Hoge huizenprijzen betekenen hoge woonlasten. Door de lage rente valt het niet meteen op, maar de koopprijs moet uiteindelijk wel betaald worden. De Nederlandse woonkosten behoren tot de hoogste van Europa – niet alleen in euro’s maar ook als percentage van het besteedbare inkomen.

In 2013 kwam een onderzoekscommissie van de Tweede Kamer met een brisant rapport. De ‘commissie-huizenprijzen’ onderzocht onder leiding van D66-Kamerlid Kees Verhoeven waarom de huizenprijzen in Nederland tussen 1995 en 2008 bijna drie keer zo hoog waren geworden, van gemiddeld 93.000 euro naar 254.000 euro. Namen de inkomens in die dertien jaar zo hard toe? Was de kwaliteit zoveel beter geworden, stegen de bouwkosten? Het antwoord bleek ontluisterend: de prijsstijgingen waren voor het overgrote deel het gevolg van de verruimde leenmogelijkheden. Door het afschaffen van veel regels voor hypotheken konden mensen vanaf begin jaren negentig steeds hogere bedragen lenen en kwamen er allerlei constructies om de hypotheekrenteaftrek maximaal te benutten. De prijzen stegen doordat mensen in staat waren hogere schulden op zich te nemen.

Voor iedereen die pleit voor het opnieuw verruimen van de hypotheekmogelijkheden – bijvoorbeeld omdat starters door de huidige prijzen moeilijk aan de bak komen – is dit rapport verplichte literatuur. Meer leenmogelijkheden lijken op individueel niveau een oplossing, maar drijven de huizenprijzen alleen maar verder op. De commissie pleit voor het Canadese systeem, waarbij de maximale hoogte van de hypotheek (als percentage van het inkomen of de woningwaarde) daalt als de huizenprijzen sterk stijgen, en stijgt als de huizenprijzen dalen. Dit mechanisme helpt de woningmarkt te stabiliseren.

De commissie van vier partijen (naast D66 ook PVDA, VVD en CDA) maakt ook korte metten met het beeld dat stijgende huizenprijzen gunstig zijn. ‘Mensen wanen zich rijker, maar uiteindelijk betekent het dat je meer betaalt voor evenveel huis’, zegt Ed Groot, inmiddels ex-Kamerlid voor de PVDA. ‘Alleen ontwikkelaars, grondeigenaren en de financiële industrie profiteren van de hogere prijzen. De kosten zijn voor de koper.’

Blijdschap over stijgende prijzen is verklaarbaar vanuit het leed van de ‘onderwaterstaanders’: mensen die door de prijsdalingen na 2008 een hogere hypotheek hebben dan hun huis waard is. Voor hen zijn prijsstijgingen noodzaak, zeker als ze willen verhuizen en dus verkopen.

Maar ook in de jaren dat nog niemand van ‘onder water staan’ gehoord had, werd het als goed nieuws beschouwd als huizenprijzen stegen. Het is een intrigerend fenomeen: als televisies of auto’s goedkoper worden is iedereen blij, voor huizen geldt dat niet. De verklaring lijkt op het eerste gezicht simpel: huizen zijn weliswaar een gebruiksgoed, maar worden ook als spaar- en beleggingsobject gezien. En zoals je niet wil dat de waarde van je schilderij of zilver daalt, zo wil je ook niet dat de waarde van je huis daalt. Maar schilderijen kunnen in waarde stijgen zonder dat gewone stervelingen daar de prijs voor betalen, bij stijgende woningprijzen betaalt iedere volgende huizenkoper de prijs voor de waardestijging van de vorige.

Starters krijgen door stijgende huizenprijzen moeilijker een hypotheek en zien hun woonkosten toenemen. Maar ook bestaande huiseigenaren hebben vaak geen baat bij prijsstijgingen. Wie een schilderij verkoopt kan van de opbrengst op vakantie gaan, maar wie een huis verkoopt heeft meestal weer een nieuw huis nodig, dat ook in prijs gestegen is. Spekkoper zijn alleen diegenen die kleiner gaan wonen of naar een goedkopere regio of wijk verhuizen – maar dat laatste is nou net niet de trend. ‘Mensen zien alleen de winst op hun huidige huis, maar realiseren zich niet dat ze door dezelfde prijsstijgingen meer kwijt zijn aan hun volgende woning’, zegt gedragseconoom Henriëtte Prast. Ze geeft het voorbeeld van iemand die in het verleden een huis kocht van een ton en dat nu voor twee ton verkoopt, om vervolgens een groter huis te kopen dat in diezelfde tijd ook in prijs verdubbelde – van 150.000 euro naar 300.000 euro. Prast: ‘Diegene moet 100.000 euro extra bijlenen, in plaats van 50.000 als de prijzen niet gestegen waren.’

Dat prijzen zich ook heel anders kunnen gedragen, blijkt in Duitsland. In dezelfde periode dat de huizenprijzen in Nederland met honderden procenten stegen, volgden de prijzen in Duitsland slechts de inflatie. En dat heeft alles met het Duitse woningbeleid te maken, stelt Barend Wind, socioloog en promovendus aan de Universiteit van Tilburg. Hij bestudeerde het woonbeleid in een aantal Europese landen en is geïntrigeerd door de grote verschillen. In Duitsland werd de hypotheekmarkt niet gedereguleerd. Kopers moeten een deel van de koopprijs sparen voordat ze kunnen kopen en dat sparen wordt via belastingkorting gestimuleerd. Een meerderheid van de Duitsers huurt. De huren zijn er lager dan in Nederland, dankzij huurprijsregulering en dankzij de lagere huizenprijzen.

2.Prijsstijgingen vergroten de ongelijkheid

De PVDA was in de jaren negentig, met PVDA-premier Wim Kok, sterk voorstander van deregulering van hypotheken. Het zou het eigen woningbezit bevorderen en daarmee vermogensvorming van lagere en middeninkomens mogelijk maken. Een grote misrekening, weet Barend Wind. Het heeft de vermogensongelijkheid juist sterk vergroot. Door de stijgende huizenprijzen die het gevolg waren, staken mensen zich in steeds grotere schulden. Bovendien ontstonden door de prijsstijgingen grote verschillen tussen mensen die op een ‘goed’ en op een ‘slecht’ moment een huis kochten. Wie aan het begin van een boom bust-cyclus koopt is spekkoper, wie aan het eind koopt, is verliezer.

Ook de geografische verschillen nemen toe. De locatie wordt steeds belangrijker voor de woningwaarde en dat drijft de woningprijzen uiteen en vergroot de vermogensverschillen. Wie in de goede regio of de goede wijk kocht, ziet zijn vermogen in korte tijd met tonnen toenemen, terwijl op andere plekken de woningwaarde gelijk blijft of zelfs daalt. Opmerkelijk is dat de daling van de woningwaarden na 2008 gelijkmatig over Nederland verdeeld was, in alle provincies gemiddeld zo’n twintig procent, maar dat de stijging van de afgelopen jaren heel lokaal is. In geliefde steden zijn de woningen al weer meer waard dan vóór 2008, in grote delen van Nederland staan ze nog steeds onder water.

‘Alleen ontwikkelaars en de financiële industrie profiteren van de hogere prijzen. De kosten zijn voor de koper’

Die mensen zitten misschien voor altijd aan hun onverkoopbare huis vast’, zegt Rodrigo Fernandez, die als sociaal-geograaf aan de Universiteit Leuven de financialisering van de woningmarkt onderzoekt. Het huidige ruimtelijke en economische beleid, dat gericht is op het versterken van wat al sterk is, vergroot die geografische verschillen en daarmee de ongelijkheid. Overigens is Zeeland een opmerkelijk buitenbeentje binnen Nederland, daar gedragen de huizenprijzen zich bijna ‘Duits’. Ze daalden slechts licht na 2008, stegen na 2013 ook nauwelijks en staan, samen met de huizen in Amsterdam, het minst onder water van heel Nederland.

Grote vermogensverschillen geven mensen met geld ook extra snelheid op de huizenmarkt. En die snelheid is in geliefde gebieden steeds vaker doorslaggevend, want verkopers geven de voorkeur aan kopers die niet eerst de hypotheek rond moeten krijgen. In heel Nederland wordt inmiddels zestien procent van de woningen uit het handje gekocht, in Amsterdam heeft zelfs een kwart van de kopers geen hypotheek nodig.

Via erfenissen wordt vermogensongelijkheid doorgegeven aan volgende generaties. Dat is van alle tijden, maar de stijgende huizenprijzen versterken dit effect: een erfenis van een huis van een miljoen vergroot de verschillen méér dan een erfenis van een huis van een ton. De Franse econoom Thomas Piketty laat in zijn veelgeprezen Kapitaal in de 21ste eeuw zien dat de grote vermogensverschillen voor het overgrote deel bestaan uit woonvermogen. Die ongelijkheid wordt vaak geduid als generatiekwestie: de babyboomers werden rijk over de ruggen van de jongeren. Inmiddels is echter de vermogensoverdracht van rijke ouders naar hun kinderen in volle gang. De nieuwe mogelijkheid om belastingvrij een ton te schenken aan huizenkopers (niet per se aan kinderen, maar het gebeurt wel meestal met kinderen) versterkt de ongelijkheid in woonvermogens en woonkansen.

De vermogensverschillen bínnen generaties zijn veelal groter dan die tússen generaties, stelt Barend Wind. De mechanismen van de huidige woningmarkt zorgen ervoor dat wie rijk is nóg rijker kan worden van woningen, en wie arm is steeds hogere hypotheekschulden aangaat. In die omstandigheden zijn lage en middeninkomens meer geholpen met betaalbare huurwoningen dan allerlei kunst- en vliegwerk om het eigen woningbezit te bevorderen. Wind: ‘Als je de fiscale voordelen voor woningbezitters zou afschaffen, benadeel je mensen die géén eigen huis hebben ook niet langer, want sparen via een huis is dan niet voordeliger dan andere spaarvormen.’ Dat sluit ook aan bij de huidige trends, waarbij steeds meer mensen eigenlijk liever zouden huren dan kopen omdat het hun meer flexibiliteit geeft, zo blijkt uit onderzoek van researchbureau ABF.

De toenemende ongelijkheid in woonvermogens maakt ideeën om woningen en pensioenen meer met elkaar te verknopen extra onverstandig, vindt Wind: ‘Sociale zekerheid en pensioenen zijn juist bedoeld om de ongelijkheid te verkleinen. Als je pensioenen mede gaat baseren op de eigen woning vertaalt vermogensverschil zich in pensioenverschil.’ Pensioenen zijn bovendien gebouwd op solidariteit tussen wie lang en wie kort leeft, terwijl het vermogen dat in een woning is gestopt niet vrijvalt voor andere gepensioneerden als de eigenaar vroeg sterft.

Asset-based welfare, het is in de VS en Engeland populair. Hoe hoger het eigenwoningbezit en de woningprijzen in een land, hoe meer druk er ontstaat om pensioenvoorzieningen te verminderen, blijkt uit internationale vergelijkingen. Huurders zijn de dupe, en voor wie wel een woning bezit wordt het pensioen dan afhankelijk van de grillen van de huizenprijzen, die per regio, per periode en zelfs per wijk sterk kunnen verschillen, waarschuwt Wind. Op collectief niveau kan het wel: pensioenfondsen die hun pensioenvermogen beleggen in huurwoningen of uitlenen aan hypotheken, waarmee zowel de pensioenen als de woningen minder afhankelijk worden van internationale kapitaalmarkten.

De toenemende geografische verschillen in woningprijzen vertalen zich ook in de kapitaalkrachtigheid van gemeenten. In Amsterdam stroomt het geld bijvoorbeeld op dit moment binnen. De gemeente is eigenaar van het overgrote deel van de bouwgrond in de stad en bij veel projecten is de helft van de verkoopprijs voor de stad. Schematisch gesteld: een nieuwbouwwoning die verkocht wordt voor vier ton kost twee ton om te bouwen, en er gaat twee ton naar de gemeente. Het is dankzij de gestegen huizenprijzen dat Amsterdam plannen ontwikkelt om nieuwe bruggen over het IJ aan te leggen.

Als het geld afkomstig is van vermogende woningkopers zullen weinigen er rouwig om zijn dat de stad er een flinke graan van meepikt. Maar het is wrang dat de stad ook rijk wordt doordat haar inwoners zich in steeds hogere schulden steken. Als de gemeente echter minder zou vragen voor de grond is het enige effect dat de ontwikkelaar er met meer winst vandoor gaat.

3.Kopen om te verhuren rukt op

De lage rente, de toenemende vermogensongelijkheid en het grotendeels vrijgeven van de huurprijzen (zie de twee eerdere afleveringen van deze serie) zorgen ervoor dat een toenemend aantal huizen gekocht wordt in het kader van buy to let: kopen om te verhuren. De invloed die dat heeft op de huizenprijzen in de geliefde steden en wijken wordt zwaar onderschat, stelt Maartje Martens. Martens was als onderzoeker verbonden aan verschillende universiteiten en is nu zelfstandig woningmarktanalist. Op het eerste gezicht lijkt het niet over grote aantallen te gaan: in heel Nederland komt ongeveer zes procent van de verkochte woningen in handen van een particuliere belegger. Maar in Maastricht is het al bijna twintig procent, en Groningen zit daar niet ver onder.

Bovendien is het prijs opdrijvende effect veel groter dan deze percentages suggereren, omdat hoge bieders de prijs over de hele linie beïnvloeden. Voor mensen met vermogen is buy to let een uiterst gunstige belegging. Verhuren is met de huidige lage rentes een ideaal alternatief voor sparen. Maar ook met deels geleend geld rendeert buy to let goed.

In Amsterdam is bij veel projecten de helft van de verkoopprijs voor de stad. Het geld stroomt binnen

Deze nieuwe lichting pandjesbazen biedt hoge prijzen, wie een huis wil kopen om er zelf te wonen heeft al gauw het nakijken. De gemeente Amsterdam zint inmiddels op manieren om deze prijsopdrijving te stoppen, maar wil er nog niets over kwijt omdat het juridisch ingewikkeld ligt. De opties variëren van het herinvoeren van het puntenstelsel om de verhuurprijzen te maximeren tot het verbieden van koop-voor-verhuur. Maar voor veel maatregelen is de landelijke overheid nodig. De kunstenaar en bankier Ron Peperkamp kwam een paar jaar geleden al eens met het onorthodoxe voorstel om gemeenten de vierkantemeterprijs van woningen te laten maximeren. De verkoper van de woning kiest vervolgens aan wie hij de woning het meest ‘gunt’: de rijke Rus, Amerikaan of Nederlander die slechts uit is op een speculatie- of beleggingsobject, of het jonge gezin dat graag in de stad wil blijven wonen maar het in de huidige markt niet kan betalen. De voetangels en klemmen zijn legio: eigenaren die het niet pikken dat de overheid de waarde van hun bezit aan banden legt, bedragen die onder tafel betaald worden, discriminatie bij het ‘gunnen’ van de woning. Maar Peperkamps idee zet wel aan het denken.

De opmars van buy to let maakt de huizenprijzen extra fragiel, waarschuwt Martens. Als er elders of met andere beleggingen meer te verdienen is, trekken de financiers weer weg, dalen de huizenprijzen, en komen mensen met hypotheken onder water te staan.

4.De zeepbel kan weer barsten

Het vervelende van sterke prijsstijgingen is dat ze de kans op grote prijsdalingen vergroten – en daarmee op nieuwe onderwaterstaanders. Hoe groot de kans op prijsdalingen is weet niemand. Want dat is misschien nog wel het grootste probleem van de woningmarkt: het is een black box, ook voor wie zegt er verstand van te hebben. De commissie-huizenprijzen sprak voor haar onderzoek met bijna honderd ingewijden en dat leverde een boeiend inzicht op. ‘De commissie heeft geconstateerd dat zelfs onder ervaren deskundigen de meningen soms ver uiteenlopen over hoe de woningmarkt feitelijk werkt, wat de belangrijkste drijvende krachten zijn en hoe de aanpassingsmechanismen werken.’

Maar één conclusie durft de commissie wel te trekken. ‘Het moment en de snelheid van een prijsomslag zijn niet te voorspellen. Ervaring en onderzoek leren echter dat langdurige prijsstijgingen die (ver) boven de inflatie gaan, worden gevolgd door (forse) correcties.’ En dat is precies wat mensen zich van nature niet kunnen voorstellen, zegt gedragseconoom Henriëtte Prast: ‘Als woningprijzen stijgen, denken mensen dat dat altijd zo zal zijn, en als ze dalen, denken mensen dat ook dat nooit ophoudt.’ Voor wat het waard is: Amsterdam staat inmiddels op de achtste plaats in de Global Real Estate Bubble Index van de Zwitserse internationale investeringsbank.

Arnoud Boot, hoogleraar financiële markten aan de Universiteit van Amsterdam: ‘Mensen denken vaak dat huizenprijzen niet zullen dalen als het economisch goed gaat. Maar kijk naar Londen, Los Angeles en San Francisco: allemaal de afgelopen 25 jaar booming steden, maar toch zijn de huizenprijzen er in die 25 jaar een paar keer plots scherp gedaald.’

5.Hoge schulden maken de economie kwetsbaar

De fluctuaties in de huizenwaarde en de hoge schulden maken de Nederlandse economie ‘volatiel’, waarschuwde de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) vorig jaar. De Nederlandse economie is daardoor kwetsbaarder en wispelturiger dan die van andere landen. Dat komt grotendeels door het psychologische effect dat huizenwaarden en schulden hebben. Stijgen de huizenprijzen sterk, dan voelen mensen zich rijk en slaan ze aan het consumeren – waardoor de afzet van bedrijven stijgt. Dalen daarentegen de huizenwaarden, dan gebeurt het omgekeerde. Daardoor kwam de economische crisis in Nederland harder aan en liet het herstel langer op zich wachten dan in landen om ons heen, stelt de WRR.

De raad onderzocht op verzoek van de regering hoe de samenleving zich kan wapenen tegen volgende financiële crises. Het belangrijkste is dat we minder afhankelijk worden van de financiële industrie, aldus de WRR. En als Nederland érgens afhankelijk is van de financiële industrie, dan is het via de hoge hypotheekschuld. Uitgedrukt in percentage van het bbp nam de schuld van huishoudens (voor het overgrote deel hypotheekschuld) tussen 1993 en 2009 toe van nog geen 50 procent naar zo’n 120 procent. Ook na de crisis is de hypotheekschuld gestegen, van 615 miljard in 2008 naar 664 miljard in 2016 (cijfers CBS). Aangezien een toenemend deel van de kopers koopt zonder hypotheek is de toename van de hypotheekschuld van de overige kopers des te groter.

De overheid stimuleert dat mensen hoge schulden aangaan, bijvoorbeeld met de hypotheekrenteaftrek en de nationale hypotheekgarantie. De WRR waarschuwt dat Nederland een blinde vlek lijkt te hebben voor ‘het verband tussen het belastingregime enerzijds en de verwevenheid tussen financiële sector en samenleving anderzijds’. Arnoud Boot, die het WRR-onderzoek leidde: ‘Het beleid is doordrenkt met het stimuleren van schuld, het kán eigenlijk niet slechter dan hoe Nederland het doet.’

De maatregelen die Nederland na de crisis van 2008 nam zijn volstrekt onvoldoende, vindt de raad. Nieuwe hypotheken moeten tegenwoordig in dertig jaar worden afgelost en de maximale hypotheekrenteaftrek gaat ieder jaar met een half procent omlaag, net zo lang tot hoge inkomens evenveel kunnen aftrekken als lage inkomens (in 2042 kan iedereen 38 procent van de rente aftrekken). Als het aan de WRR ligt wordt de hypotheekrenteaftrek helemaal afgeschaft, althans voor nieuwe hypotheken, en wordt het eigen huis voortaan belastingtechnisch als vermogen behandeld.

Ook moet het maximale bedrag dat geleend mag worden in verhouding tot de woningwaarde sterk omlaag. Vóór de crisis van 2008 konden mensen 120 procent van de koopprijs lenen. Nu is dat teruggebracht naar 101 procent, maar dat is nog veel te veel, vindt de WRR. Boot: ‘Verlaging daarvan is echt de enige manier om te zorgen dat huizen niet onder water komen te staan en hypotheken geen molenstenen worden.’

Dit is het derde deel van een serie over woonpolitiek. Het eerste deel stond in De Groene van 8 maart, het tweede werd op 12 april gepubliceerd. Deze serie is mede mogelijk gemaakt door Fonds 1877.

Beeld: Milo

2017-10-04T14:06:09+00:00